Acheter, puis rénover pour revendre en immobilier… Cette opération vous intéresse mais vous ne savez pas vraiment comment vous y prendre, que faire vous-même et quoi déléguer ? Comment en faire une opération rentable qui vous permettra de faire une plus-value intéressante et… Recommencer ? Voici quelques conseils pour vous permettre de vous lancer dans l’achat-revente en immobilier. Allons-y !
Les avantages à rénover pour revendre en immobilier
Il existe de nombreux avantages à rénover pour revendre un bien immobilier. Bien entendu, les avantages vont souvent de pair avec quelques aléas sur le chantier… À vous de statuer ensuite quelle stratégie vous voulez adopter pour votre activité de marchand de biens (opérations d’achat-revente avec ou sans travaux).
L’achat-revente sans travaux, c’est possible ?
Dans les faits, il est tout à fait possible de réaliser une opération d’achat-revente sèche (c’est-à-dire sans travaux). On parle aussi de FLIP pour désigner une opération d’achat-revente très rapide, sans travaux.
C’est notamment le cas lorsque vous avez fait une excellente affaire à l’achat. Vous avez acheté un bien en dessous du prix du marché (car les vendeurs étaient pressés de vendre par exemple), et vous vous contentez de le revendre au prix du marché.
Même si cette stratégie existe, elle reste plutôt rare.
Rénover pour revendre un bien : l’opération gagnante
En effet, il est plutôt d’usage de transformer votre bien pour le valoriser, et y apporter une plus-value. Cette transformation consiste bien souvent à réaliser des travaux de rénovation. Dans ce cas, votre objectif est de déceler le potentiel du bien, et définir à quoi celui-ci ressemblera une fois la rénovation terminée.
Pour un marchand de bien, rénover pour revendre a de nombreux avantages :
- Acheter moins cher : le bien sera bien souvent vendu moins cher car il y a des travaux à réaliser dedans,
- Rendre un bien plus attractif : les particuliers ont souvent peur d’entreprendre des travaux. Ils préfèreront donc acheter un bien habitable tout de suite sans avoir de travaux à faire. Il sera donc plus facile de vendre son bien et vous pourrez le vendre rapidement,
- Augmenter la valeur du bien : un logement récent, confortable, optimisé, performant énergétiquement pourra être revendu plus cher que le prix du marché
C’est la recette gagnante pour réaliser de belle plus-value en tant que marchand de bien : acheter en dessous du prix du marché, transformer votre bien grâce à la rénovation puis le revendre au-dessus du prix du marché.
Quelques inconvénients existent toutefois, comme les aléas sur un chantier, la difficulté pour des novices à se projeter pour une rénovation etc. Cependant, vous pouvez prendre en main des outils de projection 3D ou mieux encore, faire appel à nos services de modélisation 3D (à découvrir ici).
Rénover pour revendre : les 6 conseils gagnants
1 – Rénover pour rendre le bien attractif
Premier objectif, remettre le bien au goût du jour ! C’est le facteur essentiel pour donner envie aux futurs acheteurs d’acheter le bien.
Vous pouvez chercher des maisons anciennes, ou bien les successions, lorsqu’une personne âgée occupait le bien. En général, aucun travaux n’a été entrepris depuis un bon moment. Ce qui laisse de belles opportunités devant vous.
Les travaux pouvant freiner les potentiels acheteurs, il est tout à fait indiqué pour vous de rénover le bien pour ensuite le revendre.
Vous ferez certainement une plus-value intéressante, et les nouveaux propriétaires seront ravis de vivre dans un logement fraîchement rénové, esthétique et fonctionnel.
Par exemple, vous pourriez changer les revêtements (parquet ou carrelage) un peu vieillissants. Ou encore, refaire les tapisseries, remplacer le papier peint par de la peinture.
Et bien sûr, refaire les salles de bain qui ont peut-être encore un bidet ! Sans oublier d’ouvrir les pièces (notamment ouvrir la cuisine sur le salon-salle à manger pour créer une belle pièce de vie)… Et si possible, optimiser les m2, intégrer des rangements etc.
Cette stratégie est relativement simple, et facilement accessible aux investisseurs débutants.
2 – Rénover pour créer une pièce
Autre possibilité très intéressante en tant que marchand de bien : rendre le bien plus attractif grâce à la création d’une pièce supplémentaire. Par exemple, passer d’un appartement 3 pièces (T3) à un appartement 4 pièces (T4).
Les acquéreurs sont toujours à la recherche de pièces supplémentaires (chambre supplémentaire pour les enfants, créer un bureau, une chambre d’amis…)
Mais alors comment faire ? En modifiant l’agencement initial du logement.
Dans un secteur familial, il est très intéressant de revoir la configuration du bien ! En effet, en créant une chambre supplémentaire par exemple afin de cibler les familles avec plusieurs enfants.
La création de pièce est une stratégie d’optimisation intéressante pour les marchands de bien. Elle est relativement simple, et facilement accessible aux débutants.
3 – Rénover en créant une division de lot
Rénover pour revendre en étant stratège ? C’est possible, avec une stratégie de division de lot. Par exemple, pour découper un appartement de 70m2 en 2 T2 de 35m2, il faudra faire des travaux de rénovation.
C’est une stratégie qui pourrait être intéressante dans certains secteurs.
Imaginez un secteur étudiant à proximité des écoles, des universités ou encore en centre-ville… Ou les petites surfaces sont plutôt privilégiées !
4 – Rénover avec un changement de destination du bien
Autre possibilité intéressante : le changement de destination du bien. C’est-à-dire, transformer l’usage initial, et donc la cible de futurs acheteurs.
C’est particulièrement efficace lorsqu’un marché est particulièrement tendu. Se positionner avec un nouveau bien face à une forte demande… C’est l’assurance que rénover pour revendre un bien est une option profitable !
Concrètement, vous pourriez par exemple transformer des bureaux en habitation.
Ici, la rénovation sera indispensable afin de réaménager le bien pour qu’il convienne à un logement. Par exemple, supprimer le comptoir d’accueil, la salle d’attente, supprimer les dalles au plafond typique des bureaux…. Afin de créer à la place un salon, une cuisine, des chambres. Le tout, optimisé pour la praticité et le confort d’une famille.
5 – Réaliser une rénovation énergétique
Autre option qui apporte une véritable valeur ajoutée pour une acquisition en tant que marchand de bien : la rénovation énergétique.
En effet, les particuliers sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique d’un logement. Pour valoriser votre achat, il serait judicieux d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Par exemple, via une isolation de la toiture ou encore une isolation des murs.
Ou encore, en changeant les fenêtres pour du double vitrage, en remplaçant la chaudière à fioul pour un poêle à bois par exemple.
Cela peut être un atout de taille lors de la vente, car les futurs acquéreurs ont conscience que leurs factures énergétiques seront ainsi plus faibles (et que ces travaux ont été effectuée pour eux… pas de contraintes à ce niveau pour eux).
6 – Rénover pour gagner des m2
Enfin, exploiter les moindres m2 est toujours une option gagnante ! Pensez à rénover des combles inexploités, ou un sous-sol semi-enterré.
Les rénovations de combles font souvent peur aux particuliers qui ont du mal à se projeter notamment avec la présence de sous-pentes et les travaux importants que cela représente.
C’est ici que vous intervenez en tant que professionnel de l’immobilier !
Si les ouvertures et la superficie le permettent vous pourrez créer des chambres, salles de bain ou encore une salle de jeu pour un enfant, un bureau ou une bibliothèque.
En rénovant ces espaces inexploités et souvent délaissés vous gagnerez de précieux m2. Cela vous permettra d’augmenter la valeur du bien et de réaliser votre plus-value.
S’entourer par Antozzi Aménagement pour votre projet
Vous l’aurez compris, même s’il est possible d’être marchand de bien sans faire de rénovation… Celle-ci offre tout de même de très belles perspectives !
Et pour vous faciliter la vie, rien de tel que d’être en relation avec des partenaires de confiance. Nous vous accompagnons pour vous aider dans le projet de rénovation en effectuant les modélisations 3D, mais pas seulement.
En tant qu’architectes d’intérieur, nous pouvons partir de vos plans actuels, pour vous fournir nos meilleures idées pour optimiser l’espace, rénover de la manière la plus efficace et intelligente possible. Mais également apporter notre expertise concernant les tendances actuelles avec la décoration, pour créer un univers unique et favoriser la future vente.
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